Faire d’un projet un investissement finançable

Recommandation

Reprendre le projet depuis ses hypothèses économiques plutôt que poursuivre sa conception

Les clients disposaient déjà d’un terrain, d’un permis de construire, d’un projet architectural et de plusieurs études techniques.

Le programme prévoyait un local commercial en rez-de-chaussée et deux niveaux de bureaux.

Le projet était donc avancé. Mais deux éléments remettaient en cause sa faisabilité : le marché ne validait pas complètement le programme et le budget présenté ne reflétait pas le coût réel de l’opération.

Notre recommandation a consisté à revoir le programme, reconstruire son coût complet puis adapter son financement.

Chiffres

• Local commercial initial : ≈ 110 m²

• Programme : commerce + 2 niveaux de bureaux

• Budget initial envisagé : ≈ 600 k€

• Coût complet reconstitué : > 1,1 M€

• Programme retenu : 2 cellules commerciales + logements

Conclusion

Le projet était techniquement avancé, mais il devait être économiquement reconstruit pour pouvoir être financé et réalisé.

1. Vérifier que le projet est adapté au marché

Un loyer élevé n’a de valeur que s’il existe suffisamment d’utilisateurs prêts à le payer

Le projet initial reposait notamment sur l’attractivité des loyers de bureaux.

Nous avons donc étudié non seulement les niveaux de loyers, mais surtout la profondeur réelle du marché : demande, vacance, surfaces concurrentes et profils des utilisateurs potentiels.

L’analyse a fait apparaître un décalage.

Les bureaux pouvaient afficher des loyers intéressants sur le papier, mais la demande était limitée. Des surfaces comparables restaient disponibles à proximité.

À l’inverse, le marché résidentiel présentait une demande plus profonde.

Chiffres

Conclusion

Nous avons préféré un loyer théorique plus faible associé à une demande profonde plutôt qu’un loyer élevé dépendant d’un nombre limité d’utilisateurs.

2. Adapter le programme aux utilisateurs réels

Le programme devait être conçu à partir de la demande, et non à partir des surfaces déjà dessinées

Le constat sur le marché nous a conduits à revoir les deux composantes du projet.

Au rez-de-chaussée, le local commercial initial était trop grand au regard des besoins observés. Nous avons proposé de le diviser afin de créer deux cellules plus accessibles aux petites entreprises et professions libérales.

Aux étages, les bureaux ont été remplacés par des logements afin de s’adresser à un marché beaucoup plus profond.

Chiffres

Projet initial

• 1 local commercial d’environ 110 m²

• 2 niveaux de bureaux

Projet retenu

• 2 cellules commerciales

• Logements aux étages

• Davantage d’utilisateurs potentiels

• Risque de vacance réduit

Conclusion

Le meilleur programme n’était pas celui qui maximisait le loyer au m², mais celui qui maximisait les chances d’occupation durable du bâtiment.

3. Évaluer le véritable coût du projet

Un projet ne peut pas être financé correctement tant que son coût complet n’est pas connu

Le deuxième problème est apparu lors de l’analyse budgétaire.

Le montant initial d’environ 600 k€ ne représentait qu’une partie du coût nécessaire pour mener réellement l’opération à son terme. En effet, le client n’avait comptabilisé que le coût d’achat du terrain, les frais de notaire et le coût de construction.

Nous avons donc reconstitué le coût complet en intégrant les postes manquants : second œuvre, VRD, branchements, études, honoraires, assurances, provisions et frais liés au financement.

L’ordre de grandeur du projet a alors profondément changé.

Chiffres

Conclusion

Le principal risque n’était pas un dépassement de budget en cours de chantier : c’était de démarrer avec un budget qui ne représentait pas le coût réel de l’opération.

4. Reconstruire l’équilibre économique

Doubler presque le coût identifié obligeait à repenser le financement, pas seulement à chercher davantage de dette

Passer d’un budget d’environ 600 k€ à plus de 1,1 M€ modifiait complètement l’économie de l’investissement.

Il fallait donc travailler simultanément sur le programme, les revenus futurs, la fiscalité et le financement.

Nous avons notamment intégré le dispositif fiscal applicable au projet dans le business plan et reconstruit les besoins de financement et de trésorerie.

L’objectif n’était pas de présenter à la banque le projet initial avec un besoin de financement supérieur.

Il était de lui présenter une nouvelle opération dont le programme, les coûts et les ressources étaient cohérents entre eux.

Chiffres

• Coût complet : > 1,1 M€

• Programme économique : entièrement recalculé

• Fiscalité : intégrée au business plan

• Plan de financement : reconstruit

• Trésorerie : modélisée dans le temps

Conclusion

Un projet devient finançable lorsque son marché, son programme, son coût et son financement racontent la même histoire.

5. Passer d’un permis de construire à un projet réellement réalisable

Obtenir une autorisation de construire ne signifie pas disposer d’un investissement prêt à être réalisé

Lorsque les clients nous ont sollicités, une grande partie du travail architectural et réglementaire avait déjà été réalisée.

Mais il restait à transformer cette conception en une opération économiquement viable.

Une fois le programme corrigé et le coût reconstitué, nous avons pu construire le business plan, la stratégie fiscale, le plan de financement ainsi que le planning opérationnel et financier nécessaires à la poursuite du projet.

Chiffres

Au départ

• Terrain : acquis

• Permis de construire : obtenu

• Projet architectural : réalisé

• Budget envisagé : ≈ 600 k€

• Programme : commerce + bureaux

Après analyse

• Programme : 2 cellules commerciales + logements

• Coût complet : > 1,1 M€

• Business plan : reconstruit

• Fiscalité : intégrée

• Financement : restructuré

Conclusion

Le projet n’avait pas besoin d’être davantage dessiné. Il avait besoin d’être rendu économiquement cohérent avant d’être réalisé.