Construire un investissement locatif performant et évolutif

Le projet

Construire le projet le plus ambitieux que le client pouvait porter aujourd’hui, sans renoncer au potentiel du terrain demain

Le client avait identifié un terrain et souhaitait y réaliser un investissement locatif avec trois objectifs : obtenir une opération économiquement cohérente, bénéficier du crédit d’impôt applicable et déléguer l’ensemble du projet jusqu’à sa livraison.

Notre démarche a consisté à partir de ses objectifs et de sa capacité financière pour déterminer le projet le plus ambitieux qu’il pouvait raisonnablement porter aujourd’hui.

Plusieurs scénarios ont été étudiés, de 1 T3 + 1 T2 jusqu’à 4 T2 + 1 T3 + 1 T1.

Le projet retenu pour la première opération comprend 3 T2 + 1 T1. Il a ensuite été conçu de manière à préserver la possibilité d’atteindre la configuration maximale étudiée à terme.

Chiffres clés

• 4 scénarios étudiés

• Projet retenu : 3 T2 + 1 T1

• Potentiel final étudié : 4 T2 + 1 T3 + 1 T1

• Budget global : ≈ 590 k€

• Loyers projetés : ≈ 2 950 €/mois

• Crédit d’impôt étudié : ≈ 190 k€

Conclusion

L’objectif était de construire le maximum pertinent et finançable pour le client aujourd’hui, sans renoncer au potentiel total du terrain demain.

Étape 1 — Partir du besoin du client pour dimensionner le projet

Le point de départ n’était pas la constructibilité maximale du terrain, mais le projet que le client souhaitait et pouvait réellement porter

Le client disposait déjà d’une opportunité foncière.

Nous avons commencé par définir ses objectifs, son budget et le niveau d’investissement qu’il souhaitait engager avant de déterminer le programme immobilier.

À partir de ce cadre, plusieurs scénarios ont progressivement été étudiés :

1 T3 + 1 T2 → 3 T2 → 3 T2 + 1 T1 → 4 T2 + 1 T3 + 1 T1

Chaque scénario a été confronté à son coût, ses revenus locatifs potentiels, son financement et sa cohérence avec les objectifs du client.

Le scénario de 3 T2 + 1 T1 a finalement été retenu pour la première opération. Les T2 disposent d’environ 37 m² et le T1 d’environ 20 m², chaque logement bénéficiant également d’une varangue.

Chiffres

• 4 scénarios étudiés

• Projet retenu : 4 logements

• Budget global : ≈ 590 k€

• Loyers attendus : ≈ 2 950 €/mois

• Apport modélisé : ≈ 70 k€

Conclusion

Nous sommes partis du client et de ses objectifs pour définir le projet qu’il pouvait porter, avant de traduire ce projet sur le terrain.

Étape 2 — Concevoir le projet sans condamner le potentiel du terrain

Construire 4 logements aujourd’hui ne devait pas empêcher d’exploiter davantage le terrain demain

Une fois le scénario de 3 T2 + 1 T1 retenu, la conception architecturale a intégré une seconde question : comment réaliser cette première opération sans empêcher une densification future ?

Les architectes ont donc travaillé sur l’implantation et l’organisation des bâtiments en intégrant dès la conception une évolution vers une configuration finale de 4 T2 + 1 T3 + 1 T1.

Cette évolution a ainsi été étudiée dès la première phase et intégrée dans les choix de conception. Sa réalisation future restera naturellement conditionnée au maintien des règles d’urbanisme et des autres contraintes applicables au moment de sa mise en œuvre.

En parallèle, le budget a été construit en coût global : terrain, frais d’acquisition, conception, études, construction, maîtrise d’œuvre, assurance, taxes et branchements.

Chiffres

Première phase : 3 T2 + 1 T1

Potentiel final étudié en conception : 4 T2 + 1 T3 + 1 T1

• Budget global : ≈ 590 k€

• Crédit d’impôt étudié : ≈ 190 k€

• Loyers projetés : ≈ 2 950 €/mois

Le modèle financier a également testé une hypothèse prudente dans laquelle seuls 60 % du crédit d’impôt étaient utilisés pour réduire le besoin de financement. Dans cette configuration, le coût à financer était ramené autour de 475 k€.

Conclusion

Le projet construit aujourd’hui constitue la première étape d’un développement plus important dont la faisabilité a déjà été intégrée à la conception.

Étape 3 — Financer et réaliser l’opération

Une fois le projet défini et conçu, notre rôle consiste à transformer le modèle économique en bâtiment livré

Nous pilotons ensuite l’ensemble de l’opération : études techniques, permis de construire, chiffrage, dossier bancaire, consultation des entreprises, construction et réception.

L’estimation intègre les principaux postes nécessaires à la réalisation : terrain, frais de notaire, conception, étude de sol, construction, équipements, VRD, bureaux d’études, raccordements, assurance dommages-ouvrage, taxes et honoraires.

Le client conserve les décisions structurantes. Nous assurons la coordination opérationnelle jusqu’à la livraison.

Chiffres

Pour la première phase :

• 4 logements

• ≈ 590 k€ de coût global estimé

• ≈ 2 950 €/mois de loyers projetés

• ≈ 475 k€ de besoin de financement dans le scénario intégrant une partie du crédit d’impôt

• cash-flow mensuel estimé proche de l’équilibre dans cette hypothèse

Conclusion

La réalisation permet de conserver jusqu’à la livraison l’équilibre défini entre programme, budget, financement et revenus locatifs.